Gestion des risques immobiliers : quelles sont vos obligations ?

La gestion des risques dans les bâtiments est un enjeu majeur pour les propriétaires, gestionnaires de patrimoine.
Elle englobe divers aspects, de la sécurité des occupants à la conformité réglementaire.

Parmi les principales problématiques de cette gestion, nous retrouvons les diagnostics immobiliers et le risque amiante.

Regroupant plus de 8 codes juridiques différents, les obligations liées au patrimoine immobilier sont nombreuses, retrouvez ci-dessous quelques rappels réglementaires pour garantir la sécurité et la conformité de vos bâtiments, ainsi que les enjeux encourus en cas de non-respect.

Les réglementations autour des diagnostics immobiliers

La réglementation sur les diagnostics immobiliers en France vise à garantir la sécurité et l’information des acheteurs et des locataires potentiels.

En France, cette réglementation est encadrée, par plusieurs lois et décrets.
Cette réglementation repose sur plusieurs obligations légales qui doivent être respectées lors de l’exploitation d’un bien.

Parmi ces obligations, nous vous avons fait un rapide rappel de quelques uns des diagnostics :

• L’attestation de superficie, indispensable pour la vente et la location. Elle garantit la précision de la surface privative du logement et a une durée de validité illimitée en absence de travaux de modification du lot.
• Le diagnostic plomb, obligatoire pour les bâtiments construits avant 1949, vise à lutter contre le saturnisme en identifiant les revêtements contenant du plomb. En cas de présence de plomb, ce diagnostic est valable 1 an en cas de vente et vous devez le renouveler tous les 6 mois en cas de location.
• Le diagnostic amiante, requis pour les bâtiments antérieurs à 1997, prévient les risques de maladies graves en repérant les matériaux amiantés.
  Ce diagnostic est valable 3 ans en présence d’amiante.
• Le diagnostic de performance énergétique informe sur la consommation énergétique et l’empreinte carbone. Il a pour durée de validité, 10 ans.
• Le diagnostic termites, selon arrêté préfectoral, détecte la présence de parasites et de nuisibles. Ce diagnostic est quant à lui, beaucoup plus récurrent, puisqu’il doit être renouvelé tous les 6 mois.
• L’évaluation des risques naturels et technologiques (ERP) informe sur les risques d’inondation, de tempête ou industriels et est également renouvelable tous les 6 mois.
• Les diagnostics des installations électriques et de gaz essentiels pour les installations de plus de 15 ans, vérifient la conformité et le bon fonctionnement pour prévenir les accidents domestiques. Ce diagnostic est renouvelable tous les 3 ans en cas de vente sinon tous les 6 ans en location.

Pour rappel, ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés et leur non-respect peut entraîner des sanctions importantes. Ils sont essentiels pour informer les parties prenantes sur l’état du bien et contribuent à la gestion des risques dans les bâtiments en identifiant les éventuels dangers ou dysfonctionnements.

Les réglementations concernant le risque amiante

Dans tous ces diagnostics, l’amiante se distingue particulièrement en raison de sa dangerosité.
Étant la 1^ère cause de cancers professionnels et 1^ère responsable de maladies mortelles professionnelles dans le BTP, ce matériel interdit depuis 1997 est toujours bien présent dans bon nombre de bâtiments.

En France, la réglementation est notamment encadrée par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 et son décret d’application, de décret n°2011-629 du 3 juin 2011, qui impose la réalisation d’un diagnostic amiante avant toute transaction immobilière ou travaux.
En cas de manquement à ces diagnostics, les sanctions encourues peuvent être très lourdes comme des amendes allant jusqu’à 9000€ et des peines d’emprisonnement pour mise en danger d’autrui.

La réglementation sur l’amiante impose plusieurs types de repérages afin de garantir la sécurité des occupants et des travailleurs :

• Le dossier Amiante – Parties Privatives (DA-PP), conformément à la loi ALUR de 2014, inclut un repérage non-destructif des matériaux contenant de l’amiante (Liste A), avec une évaluation de leur état de conservation et des mesures d’empoussièrement pour déterminer la nécessité de travaux de retrait ou d’encapsulage.
• Le dossier Technique Amiante (DTA), régi par le décret n°2011-629 de 2011, concerne les matériaux listés en Liste B, nécessitant des prélèvements et analyses en cas de doute, avec des évaluations périodiques et des actions correctives pour maintenir ou restaurer la sécurité.
• Enfin le repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante (MPCA) inclut des sondages destructifs et des analyses en laboratoire (Liste C), et est nécessaire pour les maisons individuelles, les parties privatives d’immeubles collectifs avant-vente, et pour les bâtiments professionnels via le Bordereau de Suivi des Déchets Amiante (BSDA).

Les contraintes liées au diagnostic amiante sont aussi nombreuses et nécessitent l’intervention de professionnels certifiés pour réaliser des prélèvements et des analyses spécifiques. Le renouvellement de ce diagnostic est également obligatoire tous les 3 ans en cas de présence d’amiante dans le bâtiment, sinon avant la vente ou la location du bien immobilier, ainsi que dans le cadre de travaux de rénovation ou de démolition.

La gestion des risques dans les bâtiments reste un sujet crucial pour les exploitants de patrimoine. En tant que professionnels, il est indispensable de s’assurer que tous les diagnostics obligatoires soient réalisés dans les règles de l’art et conformément à la législation en vigueur.

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